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Mietrechtsänderungsgesetz und Beurkundungsgesetz

Posted on | April 22, 2013 | No Comments

Das ändert sich 2013 für Immobilieneigentümer und Mieter

Am 1.02.2013 wurde das neue Mietrechtsänderungsgesetz vom Bundesrat verabschiedet. Laut Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger sollen künftig Vermieter und Mieter von den Änderungen profitieren.

Das Gesetz soll Anfang Mai 2013 in Kraft treten.

Energetische Modernisierung
Ein zentrales Element ist die energetische Wohnraumsanierung. Demnach sollen Mieter drei Monate lang eine Beeinträchtigung ihrer Wohnqualität durch energetische Sanierungsmaßnahmen hinnehmen, ohne die Miete mindern zu können. Erst ab dem vierten Monat können Mieter wie bisher ihre Miete mindern, sofern die Baumaßnahme noch nicht abgeschlossen ist und weiterhin eine Beeinträchtigung vorliegt.

Andree Haacke, Bereichsleiter Objektverwaltung der WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH, erwartet auch im Bereich der WEG-Verwaltung eine wachsende Sanierungsrate. „Diese Änderung kommt sowohl Selbstnutzern von Eigentumswohnungen zugute, als auch Eigentümern, die ihre Wohnung vermieten. Gerade diese Privatvermieter scheuten bisher Sanierungsmaßnahmen aufgrund befürchteter Mietausfälle. Die Selbstnutzer profitieren davon insofern, dass sich in der Eigentümerversammlung schneller energetische Sanierungen durchsetzen lassen, da mehr Eigentümer dafür stimmen werden.“

Schutz vor Mietnomaden
Ein weiterer Bestandteil des Gesetzentwurfs sind neue Möglichkeiten, gegen Mietnomaden vorzugehen. Bei einem Verfahren wegen ausstehender Mietzahlungen kann das Gericht den Mieter verpflichten, für die monatlich ausstehenden Zahlungen eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld) zu leisten. Wird diese Sicherheit nicht geleistet, kann der Vermieter schneller ein Räumungsurteil erwirken. Nach Inkrafttreten des Gesetzes kann der Vermieter außerdem nach dem Modell der „Berliner Räumung“ einen Gerichtsvollzieher beauftragen, den gekündigten Mieter aus der Wohnung zu setzen, ohne die Wohnungseinrichtung kostspielig wegschaffen und einlagern zu lassen. Auch von dieser Regelung profitieren vor allem kleinere Vermieter.

Contracting
Beim Contracting wird die Wärmeversorgung eines Hauses auf einen externen Lieferanten übertragen. Dieser investiert in eine neue, moderne Heizungsanlage und beliefert die Bewohner mit Energie. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz darf der Vermieter nun die Contractingkosten anstelle der Heizungskosten auf den Mieter umlegen. Wichtig dabei ist, dass auf den Mieter nicht höhere Kosten zukommen.

Privatisierung von Wohnraum
Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird das „Münchner Modell“, eine bisherige Schutzlücke im Schutz vor Eigenbedarfskündigungen, nicht mehr möglich sein. Bisher konnten Personengesellschaften (z. B. eine GbR) ein Miethaus erwerben und den Mietern noch vor der Umwandlung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter kündigen. So wurde die Schutzfrist von drei Jahren (§ 577a BGB) umgangen.

Mieterhöhung nur noch bis 15 Prozent möglich
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten sollen bei Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung zukünftig nur noch Mieterhöhungen bis maximal 15 Prozent anstatt 20 Prozent möglich sein.
Damit sollen Mietpreissteigerungen in Gebieten mit Wohnungsknappheit abgemildert werden.

Schutz für Investoren durch Beurkundungsgesetz
Gerade in Zeiten der Finanzkrise versuchen Anleger aus dem In- und Ausland ihr Vermögen auf dem Immobilienmarkt anzulegen. Der Gedanke ist im Grunde nicht verkehrt, wie zahlreiche Finanz-Fachleute bestätigen, doch gibt es immer wieder dubiose Immobilienhändler, die diese Situation auszunutzen versuchen. Hier wird mitunter darauf gehofft, dass Investoren den wahren Preis einer Immobilie nicht erkennen, da sich die auswärtigen Interessenten auf dem örtlichen Immobilienmarkt nicht auskennen und die Liegenschaft unter Umständen sogar ungesehen kaufen. Diese unseriösen Makler verkaufen die Immobilien also weit über marktüblichen Preisen, was seit dem Beginn der Euro-Krise auch immer häufiger funktioniert. Die Unsicherheit der Anleger ist stark gewachsen, so dass es zu mitunter voreiligen Verkaufsabschlüssen kommt. Mit einem Gesetz möchte der Bundesrat dieses künftig verhindern.

Der Bundesrat versucht dieses mit dem so genannten Beurkundungsgesetz zu unterbinden. Vor der Beurkundung müssen Notare den Kaufvertrag nun zwei Wochen vor der Vertragsunterzeichnung vorlegen. Durch diese Frist soll dem Käufer genügend Zeit gegeben werden, den Kauf noch einmal zu überprüfen und den Vertrag von zum Beispiel einem Anwalt gegenlesen zu lassen.

Dass dieses Beurkundungsgesetz allerdings auch tatsächlich vor Betrügereien schützt, wird in Fachkreisen skeptisch beurteilt. Um ganz sicher zu gehen, dass keine Immobilie zu einem erhöhten Preis erworben wird, sollten Anleger jegliche Immobilien vor der Vertragsunterschrift immer selbst in Augenschein nehmen und einen Sachverständigen hinzuziehen.

Dieses ist ein Service der WoBeGe (www.wobege.de) aus Berlin.

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